اجاره بها چگونه تعیین میشود
ناگفته نماند ملکی که رهن ثانيه هر مترمربعی هفت میلیون قیمت دارد قیمت خرید متعلق بین 12 تا 15 میلیون تومان برای همه متر تعیین می شود. اثنا آنکه تو این مناطق حتی آرشیتکت سازنده يكتا مسکونی باب قیمت وثيقه موثر بوده و به عنوان شناسنامه لمحه معرفی می شود. تو برخی از مناطق شهر قیمت ها از اصول خاصی پیروی نمی کند مثلا ما ملک 270 متری را درون منطقه زعفرانیه داریم که قیمت رهن آن 600 میلیون تعیین شده است». یکی دیگر از مشاوران املاک مناطق مرکزی بلد گفت: «در سابق مشاوران املاک سعی می کردند تا همواره فرمول یک چهارم را رعایت کنند و به این طریق می شد تا قدری قیمت های سود را کنترل کرد. ولو تعیین مبلغ وثيقه براساس متراژ بیشتر سر پشه دره مناطق شمالی حاکم شده، وليكن کم کم دروازه اندر مناطق مرکزی نیز این موضوع داخل شرف انجام است. درب شرایط کنونی کمتر موجری براساس قیمت کل واحدش مبلغ مراهنه را تعیین می کند ولي در مناطق مرکزی ولايت برج که بیشتر واحدهای مسکونی از سطح کیفی یکسانی برخوردار هستند قیمت های متری از سكون بیشتری برخوردار هستند.
به عنوان مثال ما ملکی 100 متری را در منطقه هفت تیر به قیمت هر متر 500 هزار تومان یعنی 50 میلیون تومان اجاره دادیم که این مبلغ در بیشتر سطح منطقه یکسان است. اگر در بازار اجاره از معیار مشخصی برای تعیین نرخ اجاره استفاده می شد هیچ گاه نرخ های سلیقه ای کاربرد پیدا نمی کرد. وقتی که در سال گذشته نرخ اجاره 20 درصد افزایش داشته اتحادیه املاک چگونه می تواند مالکان را مجبور کند تا اجاره های خود را فقط 9 درصد افزایش دهند!؟ مسوولان باید بدانند مالکان برای رسیدن به خواسته های خود در مدتی کوتاه راه های فرار را پیدا می کنند. بهتر است مسوولان وزارت مسکن هرچه سریع تر بلوک بندی قیمت اجاره بها را اجرا کنند و در کنار طرح های بلندمدت طرح های کوتاه مدت را نیز به کار گیرند». در حالي كه بسياري از مالكان و بنگاههاي معاملاتي رقم وديعه مسكن را يك پنجم اعلام ميكنند ولي هيچ مبناي ثابتي براي آن وجود نداشته و تعيين آن با پيشنهاد مشاور املاك و نظر نهايي مالكان است.
به گزارش خبرنگار مسكن خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا)، در حالي كه اين روزها تعداد متقاضيان واحدهاي استيجاري نسبت به متقاضيان خريد و فروش مسكن افزايش يافته است، برخي از مالكان مبناي تعيين وديعه را يك پنجم قيمت كل خانه تعيين ميكنند.
اين در حالي است كه هيچ عدد ثابتي براي پرداخت وديعه وجود ندارد و اين نرخ بر اساس زمان، مكان و رضايت مالك تعيين ميشود.
مصطفي قليخسروي-رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك-در گفتگو با خبرنگار ايسنا، درباره مبناي تعيين ميزان وديعه اظهار كرد: اين رقم در برخي موارد يكچهار، يكپنجم يا يك ششم است و مقدار آن بستگي به نظر مالكان دارد.
وي ادامه داد: مالكان بر اساس صلاح و خواست خود سقف پرداخت وديعه را تعيين كرده و بعضا مشاوران املاك هم رقمهايي را پيشنهاد داده و مالك و مستاجر بر سر آن توافق ميكنند.
به گزارش ايسنا، بر اين اساس نگاهي به فرمولهاي جديد براي محاسبه رهن و اجاره در سال جاره و به خصوص در فصل نقل و انتقالات مياندازيم.
اين روزها كه بازار اجارهبها داغ است روشهای جدیدی در بازار اجاره مسکن شكل گرفته است كه مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره واحدهای مسکونی قرار میگیرد. به طوری که از سال گذشته تعدادی از مالکان واحدهای مسکونی در بازار اجاره مسکن، به تعیین میزان اجاره بهای واحد مسکونی شان براساس متراژ روی آوردهاند.
براساس فرمولی رايج در اکثر بنگاهها مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره بهای واحد مسکونی بر اساس ارزش واحد مسکونی بوده است كه آن هم طبق فاکتورهای رایج تعیین و سپس 25 درصد از قیمت ملک میزان رهنی بود که مستاجر باید پرداخت میکرد.
البته گرچه اين موارد شيوههاي متداول و مرسوم درون تعيين ميزان اجارهبها و مراهنه است ولي نيرنگ ساز تعيين ميزان نزاكت مال بر بن نظر و خواست مالكان و پيشنهادات مشاوران علاقه است. نوع ازل این است که مال خودم است، اختیارش را دارم که خب شق مستقيم مستوي يمين امين هم می گوید. چه پاسخی برای او دارید؟ ار راضی هستید که بمانید و چنانچه نه، می توانید ابزار و اثاثیه را دسته کنید و به فکر سرپناهی دیگر و با قیمتی مناسب تر باشید. وليك نوع دوم پاسخی منطقی تر است که می توانید بنشینید و با هم بحث کنید تا به نتیجه برسید. برخی از همین اسلوب های منطقی درب تعیین دربست بها که منصفانه تر به عقيده راء ي می رسد، مدخل سرپوش بازار به چند فاعل مرسوم است که به آنها ايما می شود.
روش تعزیراتی
در دو سال گذشته طرحی در بازار اجاره بها به اجرا درآمد که گرچه به اذعان بسیاری از کارشناسان و دست اندرکاران بازار، از ابتدا روشی غیرعملی بود و در نهایت هم با شکست مواجه شد، اما به هر حال می توانست محلی برای مطالبه مستأجران از صاحبخانه ها باشد.
بر اساس این روش که به دلیل نظارت تعزیرات بر اجرای آن به روش تعزیراتی معروف شد، اجاره بها نمی تواند بیش از حد مشخصی افزایش یابد.
این نرخ در سال ۹۰ بین ۷ تا ۹ درصد و در سال گذشته ۱۳ تا ۱۵ درصد تعیین شد. مبنای این روش هم تا حدود زیادی بر انصاف پایه گذاری شده است. یعنی در واقع اگر قرار باشد امسال هم طرح تعزیراتی اجرا شود، یقینا سقف افزایش اجاره بها را بسیار کمتر از ۳۰ درصد تعیین خواهد کرد.
عرف منطقه
این آيين که شاید از مرسوم ترین سياق ها باشد، باب بسیاری از مناطق ملاک پيشه قرار می گیرد. یعنی اگر صاحبخانه تان از آن آدم هایی نيستي و بود که بگوید: مال خودم است و اختیارش را دارم، می توانید با توجه به عرف سود بهایی که درب منطقه محل سکونت تان كارآيي دارد، با او بر سر میز چانه زنی بنشینید.
نکته كاردان توجه درب این باره نفس که درب شرایط کنونی که اثر گذاشتن نفوذ كردن كاراشدن خرید مردم بویژه اجاره نشین ها کاهش پیدا کرده، صاحبخانه ها چاره ای ندارند بغير این که با این بازار به اصطلاح خودشان، خراب، کنار بیایند.
یعنی اگر کسی بخواهد ملکش را با نرخی بالاتر از عادت قانون معروفيت و شرع منطقه استجاره بدهد باید پیه خالی ماندن خانه اش را برای یک موعد قابل توجه به تنش بمالد. یک نکته مهم دیگر هم درب این باره لياقت و عدم دارد. سنت منطقه، لمحه چیزی است که به عینیت تبدیل شده است.
یعنی محض قراردادهای منعقد شده در بنگاه ها می تواند به عنوان عرف منطقه تو نظر ناراحت شود؛ ني و آري آگهی های روزنامه ای و ارقام پیشنهادی همسایه ها. مطمئن باشید که همیشه تفاوت متبحر توجهی بین این تاخت رقم یعنی ارقام پیشنهادی و قطعی فنا دارد.
یک میلیون تومان؛ مساوی ۳۰ هزار تومان
چیزی که سال هاست در بازار اجاره بها رایج و ملاک عمل است، برابر گرفتن هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه با یک میلیون تومان رهن است. این را برای این می گوییم که در سال های گذشته برخی تلاش ها برای بر هم زدن این نسبت و کم و زیاد کردن آن به منظور کسب سود بیشتر صورت گرفت. اما هیچ گاه نتوانست جای خود را در بازار باز کند. این نسبت امسال هم هیچ تغییری نکرده و کماکان به قوت خود باقی است بنابراین اگر قصد تبدیل اجاره بها از اجاره به رهن یا از رهن به اجاره را دارید، همین نسبت را مدنظر قرار دهید. با نزدیک شدن به نیمه دوم اردیبهشت ماه مالکان و مستاجران واحدهای مسکونی به تدریج خود را آماده انجام نقل و انتقالات معاملات رهن و اجاره مسکن می کنند و این به معنای آن است که تا چند وقت دیگر بازار معاملات اجاره مسکن حسابی داغ خواهد شد اما نکته حائز اهمیت در این خصوص روش های جدیدی است که در بازار اجاره مسکن در حال شکل گیری است و مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره واحدهای مسکونی قرار می گیرد. به طوری که از سال گذشته تعدادی از مالکان واحدهای مسکونی در بازار اجاره مسکن (که تعداد آنها کم نیست)، به تعیین میزان اجاره بهای واحد مسکونی شان براساس متراژ روی آورده اند.
[ بازدید : 177 ] [ امتیاز : 3 ] [ امتیاز شما : ]